تقرير تقييم الآلات والمعدات
TQ-ME-2026-0819 · Machinery & Equipment (M&E)
تقرير تقييم مهني
تقييم الآلات والمعدات لمصنع بلوك خرساني
تقرير تقييم الآلات والمعدات (M&E) فقط - وفق منهجية تكلفة الاستبدال المستهلكة (DRC) وبما يتوافق مع المعيار الدولي للتقييم IVS 104 ومتطلبات الزمالة في الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين (تقييم).
- رقم التقرير
- TQ-ME-2026-0819
- تاريخ التقييم
- الأربعاء، 19 أغسطس 2026
- المقيّم
- منيف السبهان (أبو ماجد)
- العميل
- إدارة مصنع البلوك الخرساني - سدير
- الموقع
- مدينة سدير الصناعية، المملكة العربية السعودية
- فئة الأصول
- آلات ومعدات فقط (M&E)
- الغرض من التقييم
- القوائم المالية (IFRS) ومتطلبات الزمالة
- أساس القيمة
- قيمة السوق - Market Value
- المنهجية
- تكلفة الاستبدال المستهلكة (DRC)
هذا التقرير نموذج احترافي لأغراض العرض والمرجعية. جميع الأرقام وتفاصيل الأصول الواردة فيه قيم توضيحية (Illustrative) افتراضية، ولا تمثل نتائج فحص فعلي، ويجب استبدالها بالبيانات والفحوصات المعتمدة قبل اعتماد التقرير كتقييم رسمي.
خطاب التسليم والإنجاز
تقرير تقييم الآلات والمعدات
TQ-ME-2026-0819
الأربعاء، 19 أغسطس 2026
إلى السادة / إدارة مصنع البلوك الخرساني - سدير
تحية طيبة وبعد،
يسرني أن أقدم لكم تقرير تقييم الآلات والمعدات (M&E) الخاص بمصنع البلوك الخرساني الواقع في مدينة سدير الصناعية، المملكة العربية السعودية، وذلك استكمالًا لنطاق العمل المتفق عليه بيننا.
أُعدّ هذا التقرير وفقًا للمعايير الدولية للتقييم (IVS)، وبخاصة المعيار IVS 104 (أساس القيمة)، وبما يتوافق مع متطلبات الزمالة في الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين (تقييم). ونظرًا لطبيعة الأصول المتخصصة وعدم توافر سوق نشط للبيع المنفصل، اعتمد التقييم على منهجية تكلفة الاستبدال المستهلكة (DRC) للوصول إلى قيمة السوق للأصول موضوع التقييم.
يتضمن التقرير جردًا تفصيليًا للأصول، وتحليلًا للاستخدام الأفضل والأعلى (HBU)، وحسابات التقييم التفصيلية وفق منهجية DRC، وقيمة السوق النهائية، بالإضافة إلى إقرار المقيّم والميثاق المهني والملاحق والافتراضات.
أشكركم على ثقتكم الغالية، وأتطلع إلى استلام ملاحظاتكم، وأبقى على استعداد لتقديم أي توضيحات إضافية أو دعم في مراجعة هذا التقرير.
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام والتقدير،
منيف السبهان (أبو ماجد)
مقيّم آلات ومعدات معتمد - مرشح للزمالة (تقييم)
الأربعاء، 19 أغسطس 2026
الملخص التنفيذي
Executive Summary
قيمة السوق النهائية
8,270,843 ر.س
إجمالي تكلفة الاستبدال (RCN)
12,000,000 ر.س
عدد الأصول المفردة
21
الموقع
سدير الصناعية
تم تكليف المقيّم منيف السبهان (أبو ماجد) بإعداد تقييم للآلات والمعدات (M&E) الخاصة بمصنع بلوك خرساني في مدينة سدير الصناعية، المملكة العربية السعودية، لغرض القوائم المالية وفق معايير التقارير المالية الدولية (IFRS) واستيفاءً لمتطلبات الزمالة في الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين (تقييم).
يقتصر نطاق التقييم على الآلات والمعدات فقط، ويستبعد صراحةً الأرض والمباني والأعمال المدنية وتحسينات الموقع وجميع عناصر العقارات الأخرى. وقد اعتمد التقييم على أساس قيمة السوق وفق المعيار الدولي للتقييم IVS 104، وباستخدام منهجية تكلفة الاستبدال المستهلكة (DRC) نظرًا لطبيعة الأصول المتخصصة وعدم توافر سوق نشط للبيع المنفصل.
بعد جرد الأصول وتحليل الاستخدام الأفضل والأعلى (HBU) وتطبيق الافتراضات والاستهلاكات المادية والوظيفية والاقتصادية، توصل التقييم إلى قيمة السوق النهائية للأصول موضوع التقييم كما يلي:
قيمة السوق النهائية - Market Value
8,270,843 ر.س
ثمانية ملايين ومئتان وسبعون ألفًا وثمانمائة وثلاثة وأربعون ريالًا سعوديًا
ملاحظة هامة:
جميع الأرقام وقيم الأصول الواردة في هذا التقرير قيم توضيحية (Illustrative) افتراضية لغرض العرض والمرجعية، ويجب استبدالها بالبيانات والفحوصات والوثائق المعتمدة قبل اعتمادها كتقييم رسمي.
نطاق العمل
Scope of Work
ما يشمل التقييم (Inclusions)
- · خط الإنتاج الرئيسي وماكينات تشكيل البلوك
- · محطة الخلط والجرعات والخلاطات
- · أنظمة النقل والسيور وأنظمة المعالجة والتجفيف
- · الضواغط والرافعات الشوكية
- · المعدات الكهربائية وأنظمة التحكم والأتمتة
- · معدات المختبر والمعدات المساعدة
ما يستثنى من التقييم (Exclusions)
- · الأرض والأراضي المخصصة
- · المباني والمنشآت والأعمال المدنية
- · تحسينات الموقع والبنية التحتية
- · جميع عناصر العقارات (Real Estate)
- · المخزون والمواد الخام والمنتجات
- · الأصول غير الملموسة والشهرة
أساس القيمة والمعايير
- · أساس القيمة: قيمة السوق (Market Value)
- · المعيار الدولي للتقييم IVS 104 (أساس القيمة)
- · المعيار الدولي للتقييم IVS 102 (النطاق والتنفيذ)
- · متطلبات الزمالة في الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين (تقييم)
- · منهجية تكلفة الاستبدال المستهلكة (DRC)
افتراضات الفحص والقيود
- · فحص بصري وافتراض سلامة التشغيل ما لم يثبت خلاف ذلك
- · الاعتماد على البيانات المقدمة من العميل
- · الأرقام قيم توضيحية تُستبدل بالفحص المعتمد
- · لا يشمل التقييم التزامات بيئية أو تكاليف إيقاف التشغيل
- · التقييم لا يُعد شهادة اعتماد رسمية من (تقييم)
قيود التقييم:
هذا التقرير نموذج مرجعي احترافي، ولا يجوز اعتماده كتقييم رسمي أو شهادة صادرة عن الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين (تقييم) قبل استبدال القيم التوضيحية ببيانات الفحص والوثائق المعتمدة.
جرد الأصول والمواصفات الفنية
Asset Inventory & Technical Specifications
فيما يلي جرد تفصيلي للأصول موضوع التقييم، مقسمًا حسب المجموعات الوظيفية. جميع الأسماء والطرازات والسعات والكميات والحالات قيم توضيحية (Illustrative) افتراضية لغرض العرض، وتُستبدل ببيانات الفحص والوثائق المعتمدة قبل الاعتماد الرسمي.
أ. خط الإنتاج الرئيسي
| # | اسم الأصل | الصانع / الطراز | سنة الصنع | السعة | الكمية | الحالة | التركيب / التشغيل | ملاحظات |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ماكينة تشكيل البلوك الأوتوماتيكية | Qunfeng / QT10 | 2018 | 10,000 بلوك/يوم | 1 | جيدة | مركبة وتعمل | الخط الرئيسي |
| 2 | ماكينة تشكيل البلوك شبه الأوتوماتيكية | Hess / RH2000 | 2015 | 8,000 بلوك/يوم | 1 | متوسطة | مركبة | خط ثانوي |
ب. محطة الخلط والجرعات
| # | اسم الأصل | الصانع / الطراز | سنة الصنع | السعة | الكمية | الحالة | التركيب / التشغيل | ملاحظات |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | محطة خلط مركزية | Elkon / - | 2019 | 60 م³/ساعة | 1 | جيدة | مركبة وتعمل | خلط رطب |
| 4 | نظام الجرعات والموازين | - / إلكتروني | 2019 | - | 1 | جيدة | مركبة | معايرة دورية |
ج. الخلاطات
| # | اسم الأصل | الصانع / الطراز | سنة الصنع | السعة | الكمية | الحالة | التركيب / التشغيل | ملاحظات |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 | خلاطة عمودية (Pan Mixer) | - / - | 2018 | 1.5 م³ | 2 | جيدة | مركبة | خلط مكونات |
| 6 | خلاطة أفقية (Twin-Shaft) | - / - | 2016 | 3.0 م³ | 1 | متوسطة | مركبة | سعة أعلى |
د. أنظمة النقل والسيور
| # | اسم الأصل | الصانع / الطراز | سنة الصنع | السعة | الكمية | الحالة | التركيب / التشغيل | ملاحظات |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 | سيور ناقلة | - / - | 2017 | 30 م | 6 | جيدة | مركبة | نقل البلوك |
| 8 | سير تغذية الركام | - / - | 2018 | 40 م | 2 | جيدة | مركبة | تغذية المحطة |
هـ. أنظمة المعالجة والتجفيف
| # | اسم الأصل | الصانع / الطراز | سنة الصنع | السعة | الكمية | الحالة | التركيب / التشغيل | ملاحظات |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 | نظام معالجة بالبخار | - / - | 2018 | - | 1 | جيدة | مركبة | معالجة حرارية |
| 10 | رفوف وألواح معالجة | - / - | 2017 | - | 500 | متوسطة | مركبة | دورة المعالجة |
| 11 | نظام تدوير البالتات | - / - | 2018 | - | 1 | جيدة | مركبة | أتمتة |
و. الضواغط
| # | اسم الأصل | الصانع / الطراز | سنة الصنع | السعة | الكمية | الحالة | التركيب / التشغيل | ملاحظات |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12 | ضاغط هواء لولبي | Atlas Copco | 2017 | 30 kW | 2 | جيدة | مركبة | هواء مضغوط |
| 13 | ضاغط هواء مكبسي | - / - | 2015 | 15 kW | 1 | متوسطة | مركبة | احتياطي |
ز. الرافعات الشوكية
| # | اسم الأصل | الصانع / الطراز | سنة الصنع | السعة | الكمية | الحالة | التركيب / التشغيل | ملاحظات |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 | رافعة شوكية ديزل | Toyota | 2018 | 3.5 طن | 2 | جيدة | تعمل | مناولة |
| 15 | رافعة شوكية كهربائية | - / - | 2019 | 2.5 طن | 1 | جيدة | تعمل | داخلية |
ح. المعدات الكهربائية والتحكم
| # | اسم الأصل | الصانع / الطراز | سنة الصنع | السعة | الكمية | الحالة | التركيب / التشغيل | ملاحظات |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16 | لوحات تحكم كهربائية | - / - | 2018 | - | 4 | جيدة | مركبة | توزيع |
| 17 | نظام PLC وأتمتة | Siemens | 2018 | - | 1 | جيدة | مركبة | تحكم مركزي |
| 18 | محولات ومولدات | - / - | 2017 | 500 kVA | 1 | جيدة | مركبة | طاقة |
ط. المختبر والمعدات المساعدة
| # | اسم الأصل | الصانع / الطراز | سنة الصنع | السعة | الكمية | الحالة | التركيب / التشغيل | ملاحظات |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19 | جهاز فحص ضغط البلوك | - / - | 2019 | - | 1 | جيدة | معايرة | مراقبة جودة |
| 20 | ميزان ومعدات مختبر | - / - | 2019 | - | 1 | جيدة | معايرة | اختبارات |
| 21 | معدات لحام وورشة | - / - | 2016 | - | 1 | متوسطة | مركبة | صيانة |
إجمالي عدد الأصول المفردة المدرجة في الجرد: 21 أصلًا (قيمة توضيحية). تُجمَّع هذه الأصول في تسع مجموعات وظيفية لأغراض حساب التقييم في قسم منهجية DRC.
الاستخدام الأفضل والأعلى
Highest and Best Use (HBU)
تحليل الاستخدام الأفضل والأعلى (HBU) يحدد الاستخدام الممكن قانونًا والمبرر ماديًا والمجدي ماليًا والأعلى قيمة للأصول موضوع التقييم. نظرًا لطبيعة الأصول المتخصصة (آلات ومعدات مصممة لخط إنتاج متكامل)، تمت المقارنة بين الاستخدام في الموقع (In-Situ) والاستخدام خارج الموقع (Ex-Situ) وفق المعايير التالية:
| المعيار | الاستخدام في الموقع (In-Situ) | الاستخدام خارج الموقع (Ex-Situ) |
|---|---|---|
| القيمة في الموقع (In-Situ) | الآلات مثبتة ومربوطة بخط إنتاج متكامل، والقيمة أعلى | تفكيك ونقل وإعادة تركيب بتكاليف مرتفعة، القيمة أقل |
| التطابق مع الاستخدام الحالي | مطابق تمامًا لاستخدام المصنع الحالي | استخدام منفصل لا يعكس وظيفة الأصول |
| الاستمرارية التشغيلية | استمرار التشغيل يحافظ على القيمة | إيقاف التشغيل يقلل القيمة |
| اعتبارات السوق | سوق محدود للأصول المتخصصة المركبة | سوق أوسع لكن بتكاليف نقل عالية |
| الجدوى الاقتصادية | الأعلى جدوى ضمن الاستخدام الحالي | أقل جدوى بعد خصم التكاليف |
الخلاصة والاستنتاج
الاستخدام الأفضل والأعلى للأصول موضوع التقييم هو الاستخدام في الموقع (In-Situ) كجزء من خط إنتاج متكامل لمصنع البلوك الخرساني، وذلك لأن الآلات مصممة ومثبتة كوحدة إنتاج متكاملة، ولأن قيمة الاستخدام المستمر تتجاوز قيمة البيع المنفصل بعد خصم تكاليف التفكيك والنقل وإعادة التركيب. وبناءً عليه، اعتمد التقييم على فرضية الاستمرارية في الاستخدام (In-Use) ضمن منهجية تكلفة الاستبدال المستهلكة (DRC).
منهجية التقييم - تكلفة الاستبدال المستهلكة
Depreciated Replacement Cost (DRC)
شرح المنهجية
تعتمد منهجية تكلفة الاستبدال المستهلكة (DRC) على تقدير تكلفة الاستبدال الجديد (RCN) للأصول، ثم خصم الاستهلاك المادي والتقادم الوظيفي والتقادم الاقتصادي للوصول إلى قيمة السوق. تُستخدم هذه المنهجية للأصول المتخصصة التي لا يتوافر لها سوق نشط للبيع المنفصل، وتُعطي قيمة تعكس الاستخدام المستمر في الموقع.
مكونات الحساب
- · RCN: تكلفة استبدال الأصل بأصل مماثل أو معادل حديث
- · الاستهلاك المادي: تآكل الأصل نتيجة الاستخدام والعمر
- · التقادم الوظيفي: انخفاض الكفاءة مقارنة بالبدائل الحديثة
- · التقادم الاقتصادي: عوامل خارجية تؤثر على القيمة
- · اعتبارات التركيب والقابلية للتسويق
تمثيل تكوين القيمة (Waterfall)
من إجمالي تكلفة الاستبدال إلى قيمة السوق النهائية بعد خصم الاستهلاكات والتقادمات.
جدول الحسابات التفصيلي (قيم توضيحية)
| المجموعة | تكلفة الاستبدال الجديد (RCN) ر.س | الاستهلاك المادي ٪ | التقادم الوظيفي ٪ | التقادم الاقتصادي ٪ | القيمة المستنتجة / قيمة السوق ر.س |
|---|---|---|---|---|---|
| خط الإنتاج الرئيسي | 3,400,000 | 20٪ | 10٪ | 5٪ | 2,325,600 |
| محطة الخلط والجرعات | 1,850,000 | 15٪ | 5٪ | 5٪ | 1,419,181 |
| الخلاطات | 1,200,000 | 25٪ | 10٪ | 5٪ | 769,500 |
| أنظمة النقل والسيور | 950,000 | 30٪ | 10٪ | 5٪ | 568,575 |
| أنظمة المعالجة والتجفيف | 1,600,000 | 20٪ | 10٪ | 5٪ | 1,094,400 |
| الضواغط | 620,000 | 25٪ | 5٪ | 5٪ | 419,663 |
| الرافعات الشوكية | 780,000 | 30٪ | 10٪ | 5٪ | 466,830 |
| المعدات الكهربائية والتحكم | 1,150,000 | 15٪ | 5٪ | 5٪ | 882,194 |
| المختبر والمعدات المساعدة | 450,000 | 20٪ | 5٪ | 5٪ | 324,900 |
| الإجمالي | 12,000,000 | - | - | - | 8,270,843 |
معادلة الحساب
القيمة = RCN × (1 - الاستهلاك المادي) × (1 - التقادم الوظيفي) × (1 - التقادم الاقتصادي)
مثال: خط الإنتاج الرئيسي = 3,400,000 × (1 - 0.20) × (1 - 0.10) × (1 - 0.05) = 2,325,600 ر.س
قيمة السوق النهائية (Market Value)
8,270,843 ر.س
افتراضات المنهجية:
افترض التقييم أن جميع الأصول في حالة تشغيلية سليمة ما لم يثبت خلاف ذلك، وأن تكاليف التركيب والنقل ضمن تكلفة الاستبدال، وأن نسب الاستهلاك والتقادم قيم تقديرية توضيحية تستند إلى العمر المتبقي والفحص البصري، وتُستبدل بنتائج الفحص الفني المعتمد.
إقرار المقيّم والميثاق المهني
Valuer's Declaration & Ethics
الاستقلالية وعدم التحيز
أُقرّ بأنني قمت بإعداد هذا التقييم باستقلالية تامة وبدون أي تحيز أو تضارب مصالح، وأن قيمة التقييم لم تتأثر بأي اعتبارات خارجية، وأنني لا أملك أي مصلحة مباشرة أو غير مباشرة في الأصول موضوع التقييم.
الكفاءة والسرية
أُقرّ بأنني أمتلك الكفاءة والخبرة اللازمة لتقييم الآلات والمعدات، وأنني سأحافظ على سرية جميع المعلومات المقدمة، ولن أستخدمها إلا لأغراض هذا التقييم، مع الالتزام الكامل بالميثاق المهني والأخلاقي للهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين (تقييم).
الالتزام المهني والأخلاقي
- · الالتزام بالمعايير الدولية للتقييم (IVS)
- · الالتزام بمتطلبات الزمالة في (تقييم)
- · الإفصاح عن أي تضارب مصالح محتمل
- · عدم تقديم أي وعود بشأن نتيجة التقييم
- · الاعتماد على بيانات موثوقة وقابلة للتحقق
- · الالتزام بالسرية التامة للمعلومات
المقيّم
منيف السبهان (أبو ماجد)
مقيّم آلات ومعدات - مرشح للزمالة (تقييم)
التاريخ
الأربعاء، 19 أغسطس 2026
رقم التقرير
TQ-ME-2026-0819
إخلاء مسؤولية:
هذا التقرير نموذج احترافي مرجعي ولا يُعد شهادة اعتماد رسمية صادرة عن الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين (تقييم). جميع القيم والأرقام قيم توضيحية (Illustrative) افتراضية، ويجب استبدالها بالبيانات والفحوصات والوثائق المعتمدة قبل اعتماد التقرير كتقييم رسمي.
الملاحق والافتراضات
Appendices & Assumptions
الملحق أ - افتراضات التقييم
افتراض استمرارية التشغيل، وسلامة الأصول، واكتمال البيانات المقدمة، وعدم وجود التزامات بيئية أو تكاليف إيقاف تشغيل، وتوافر قطع الغيار ضمن تكلفة الاستبدال.
الملحق ب - القيود
الاعتماد على الفحص البصري دون اختبارات تشغيلية، والاعتماد على البيانات المقدمة من العميل، وعدم إجراء فحوصات هندسية متعمقة، وأن القيم توضيحية.
الملحق ج - المراجع والمعايير
المعيار الدولي للتقييم IVS 104 (أساس القيمة)، والمعيار IVS 102 (النطاق والتنفيذ)، ومتطلبات الزمالة في الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين (تقييم).
الملحق د - تعريف المصطلحات
M&E: الآلات والمعدات. RCN: تكلفة الاستبدال الجديد. DRC: تكلفة الاستبدال المستهلكة. HBU: الاستخدام الأفضل والأعلى. IVS: المعايير الدولية للتقييم. IFRS: معايير التقارير المالية الدولية.